Immobilien Ratgeber & Trends

Der Immobilienmarkt befindet sich in stetigem Wandel. Ob durch wirtschaftliche Entwicklungen, Zinsveränderungen oder regionale Trends – der aktuelle Marktwert einer Immobilie kann sich schneller verändern, als man denkt.

Umso wichtiger ist es für Verkäufer den richtigen Marktwert ihrer Immobilie zu kennen.

Setzt man den Preis zu hoch an, „verbrennt“ man die Immobilie und potenzielle Käufer werden abgeschreckt. Setzt man den Preis zu niedrig an, verkauft man die Immobilie unter Wert und verschenkt somit viel Geld.

Welche Wertermittlungsverfahren es gibt, um einen realistischen Startpreis für den Immobilienverkauf festzulegen und welches Verfahren bei welcher Immobilie angewandt wird, wird im Folgenden erläutert.

Mit dem Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von bekannten Preisen vergleichbarer Objekte ermittelt, ausgewertet und angepasst. Hierzu werden die Preise von vergleichbaren Objekten mit gleichen oder ähnlichen Merkmalen herangezogen (Vergleichsobjekte). Abweichungen einzelner Merkmale oder Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse werden entsprechend angepasst. Die Unterschiede zwischen dem Wertermittlungszeitpunkt und dem aktuellen Verkaufszeitpunkt müssen mittels Indextabellen berücksichtigt werden.

Das Vergleichswertverfahren ist insbesondere anwendbar für

           - Alle Grundstücke (unbebaute und bebaute)

          - Eigentumswohnungen

           - Einfamilienhäuser/Reihenhäuser/Doppelhaushälften

           - Zweifamilienhäuser.

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert eines Gebäudes aus seinen nachhaltig erzielbaren Roh- bzw. Rein-Erträgen ermittelt (Jahres-Nettomiete abzüglich Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, nicht umlegbare Betriebskosten und Mietausfälle). Der Grundstücks- oder Bodenwert, der immer nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt wird, wird zu dem Gebäudewert addiert. Beide Werte zusammen ergeben dann den Ertragswert/Verkehrswert des bebauten Grundstücks.

Das Ertragswertverfahren ist anwendbar für

          - Mehrfamilienhäuser

          - Gewerbliche Objekte

          - Vermietete Eigentumswohnungen.

Beim Sachwertverfahren wird (anders als beim Ertragswertverfahren, bei dem die nachhaltig erzielbaren Einnahmen eines Objekts, also Renditegesichtspunkte, die wichtigste Rolle spielen) der Wert der baulichen und sonstigen Anlagen nach den Herstellungskosten unter Berücksichtigung des Baualters/der Abnutzung zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Es handelt sich also i.d.R. um selbstgenutzte Immobilien, bei denen eher subjektive Betrachtungen und weniger ökonomische Überlegungen im Vordergrund stehen. Zum Gebäudewert kommt noch der Bodenwert, der allerdings auf gleicher Grundlage wie beim Ertragswertverfahren, nämlich nach dem unmittelbaren oder mittelbaren Vergleichswertverfahren, ermittelt wird.

Das Sachwertverfahren ist anwendbar für

          - Selbstgenutzte freistehende Einfamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und Reihenhäuser (vermietete Objekte können auch, als sog. stützendes Verfahren, nach dem Ertragswertverfahren berechnet werden)

          - Zweifamilienhäuser (diese auch nach Ertragswertverfahren)

          - Eigentumswohnungen (wenn selbstgenutzt, ansonsten auch nach Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren).

Damit Sie den optimalen Preis für Ihre Immobilie erzielen, ist eine fundierte Marktwertermittlung unerlässlich. Als zertifizierter Immobilienmakler mit Erfahrungen in der Baubranche unterstütze ich Sie gerne dabei, den realistischen und bestmöglichen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln – unverbindlich und auf Ihre Situation zugeschnitten.

Kontaktieren Sie mich gerne, um ein persönliches Beratungsgespräch zu vereinbaren. Gemeinsam finden wir den besten Weg für Ihren erfolgreichen Verkauf!